Travel Inn Trancoso – Pousada e Beach Club
Em um mercado hoteleiro em constante evolução, o modelo de arrendamento tem se consolidado como uma alternativa atraente para proprietários de hotéis. Longe da gestão diária e dos riscos operacionais, muitos veem no arrendamento uma forma de garantir receita estável e otimizar o desempenho de seus ativos. Mas, como em qualquer decisão de negócios, há prós e contras que merecem uma análise detalhada.
O que é o Arrendamento Hoteleiro?
Simplificando, o arrendamento hoteleiro é um contrato no qual o proprietário de um imóvel (o arrendador) cede o direito de uso e exploração do hotel a um operador hoteleiro (o arrendatário) por um período determinado, em troca de um pagamento regular (o aluguel). O operador assume todas as responsabilidades pela gestão, manutenção e operação do hotel, incluindo a contratação de pessoal, marketing, vendas e a gestão das despesas e receitas.
Para muitos proprietários, o arrendamento hoteleiro oferece uma série de benefícios convincentes:
Receita Estável e Previsível: A principal vantagem é a garantia de um fluxo de caixa constante. Ao invés de depender da flutuação da ocupação e das tarifas diárias, o proprietário recebe um valor fixo de aluguel, o que facilita o planejamento financeiro e a projeção de retornos.
Redução de Riscos Operacionais: Com o arrendamento, o proprietário se desvincula dos altos e baixos da operação hoteleira. Os riscos de baixa ocupação, greves, problemas de manutenção e outros desafios do dia a dia recaem sobre o arrendatário. Isso é particularmente vantajoso em períodos de incerteza econômica.
Liberação de Capital e Tempo: A gestão de um hotel demanda tempo, energia e capital consideráveis. Ao arrendar, o proprietário se libera dessas obrigações, podendo focar em outros investimentos ou empreendimentos. O capital que seria empregado na operação pode ser direcionado para outras oportunidades.
Manutenção da Qualidade do Ativo: Embora o operador seja responsável pela manutenção, os contratos de arrendamento geralmente incluem cláusulas que garantem que o imóvel seja mantido em bom estado. Além disso, grandes operadores de redes hoteleiras têm interesse em preservar a qualidade do ativo para manter sua marca e reputação.
Acesso a Expertise e Marcas Renomadas: Ao arrendar para uma rede hoteleira consolidada, o proprietário se beneficia da expertise de gestão, dos sistemas de reservas globais, do poder de marketing e da fidelidade de clientes da marca do arrendatário. Isso pode impulsionar o desempenho do hotel sem que o proprietário precise investir em infraestrutura ou conhecimento.
No arrendamento o Investidor precisa considerar alguns pontos importantes, mas que também podem vir a se tornar vantagens no futuro:
Rentabilidade Limitada: A estabilidade da receita vem com um custo. Em períodos de alta performance e grande demanda, o proprietário pode perder a oportunidade de obter lucros adicionais que seriam obtidos se estivesse operando o hotel diretamente. O aluguel fixo não acompanha o potencial de receita máxima, porém algumas operadoras oferecem um valor de aluguel fixo além de um variável atrelado à ocupação, o que seria uma forma de obter um ganho extra pelo desempenho da operação.
Dependência do Desempenho do Arrendatário: Embora o risco operacional seja transferido, o proprietário ainda está exposto ao risco de inadimplência ou má gestão por parte do arrendatário. Por isso é essencial que o Investidor estude bem a operadora que irá arrendar seu empreendimento hoteleiro, seu histórico, quantidade de hotéis que já opera e tradição no mercado para evitar possíveis surpresas.
Atenção ao Contrato: Os contratos de arrendamento hoteleiro são geralmente mais complexos do que os de aluguel convencional e contemplam um prazo maior, geralmente com uma duração mínima de cinco anos. Questões relacionadas aos colaboradores do hotel são frequentes. Geralmente é possível transferi-los para a nova empresa do operador, sem a necessidade de demissão em massa e os custos que isto geraria ao proprietário. Neste caso, havendo comum acordo, a proporcionalidade do tempo de casa pode ser mantida, ou seja, em caso de demissão de um funcionário pela operadora, esta arca com os custos do período em que utilizou os serviços do colaborador e o Proprietário arca com o valor relativo ao restante do período de prestação do serviço. Este custo pode ser pago pelo operador, se negociado, através de descontos em aluguéis futuros.
O arrendamento hoteleiro é, sem dúvida, uma estratégia que oferece estabilidade e previsibilidade para proprietários que buscam uma abordagem menos “mão na massa” para seus ativos hoteleiros. A receita fixa e a redução de riscos operacionais são atrativos inegáveis. Contudo, é crucial ponderar sobre o que se está abrindo mão para evitar arrependimentos. Um bom planejamento financeiro comparando o lucro anual, a carga de trabalho e tempo despendidos pelo Investidor na operação versus a renda passiva sem envolvimento direto no negócio, pode mitigar esta questão.
Para tomar a melhor decisão, o proprietário deve avaliar seus objetivos de investimento, seu apetite por risco e sua capacidade de envolvimento na gestão. Uma análise aprofundada das condições do mercado, do potencial do ativo e da reputação dos potenciais arrendatários é essencial para que o arrendamento se traduza em um sucesso financeiro e estratégico. Em última análise, a escolha entre operar e arrendar um hotel é um reflexo da visão de cada proprietário para o futuro de seu investimento.
Está pensando em arrendar seu hotel ou pousada?
A Travel Inn tem como um de seus modelos de negócio o arrendamento hoteleiro. Além de cuidar dos ativos que arrendamos como se fossem nossos, avaliamos a necessidade de investimento na atualização das instalações do empreendimento para que possamos trazer o melhor para nossos hóspedes e agregar valor ao imóvel dos proprietários.
Converse com a nossa equipe para saber se seu hotel/pousada/flat é elegível para arrendamento.